O Estado de S.Paulo - SP   07/08/2023

As primeiras vilas de São Paulo foram construídas ainda no fim do século 19. Nas primeiras décadas, estiveram ligadas especialmente à iniciativa de industriais, que criavam esses tipos de conjunto para atender aos funcionários, grande parte deles migrantes e imigrantes sem residência fixa na cidade. A centenária Vila Maria Zélia, no Belém, talvez seja um dos exemplos mais conhecidos dessas vilas operárias.

Ao longo do século 20, as vilas também passaram a ser vistas como empreendimentos imobiliários voltados ao aluguel, principalmente para uma população de menor renda, como destaca a pesquisadora Rosana Helena Miranda. “Foram muito poucas as vilas que desapareceram. Isso porque a vila ainda é um modo de viver bastante utilizado em São Paulo”, afirma a professora.

A Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) da Prefeitura estabeleceu – em 2022 – uma série de parâmetros para o enquadramento como vila. O mesmo entendimento foi incorporado na nova lei do Plano Diretor, que entrou em vigor em julho, com a definição de “conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”.

Plano Diretor desestimula demolição de vilas perto de metrô, trem e corredor de ônibus

A nova lei do Plano Diretor – promulgada em julho por Nunes – veta que vilas nas proximidades de estações de metrô e trem e de corredores de ônibus sejam transformadas em eixos de verticalização. Isso impede a construção de prédios sem limite de altura e torna os locais menos atraentes para a construção de edifícios, desestimulando demolições.

Essa medida protege apenas os conjuntos oficialmente considerados como vilas. Para tanto, precisaram atender a um dos seguintes pontos:
Sejam assim reconhecidos judicialmente, em decisões com trânsito em julgado;Tenham um registro como tal em cartório até o início da vigência da Lei nº 10.015/1985, “para fins de agrupamento de construções residenciais em conjunto com abertura de passagem”;Sejam assim reconhecidas pela Prefeitura até o início da vigência da Lei nº 10.015/1985, “para fins de agrupamento de construções residenciais em conjunto com abertura de passagem no interior da quadra”;

A nova lei do Plano Diretor também permite que os imóveis possam ser enquadrados como vila após análise de técnicos da Prefeitura e da própria CTLU.

Revisão do zoneamento muda entendimento para vilas; entenda

O tema que deve esquentar o debate urbano da cidade nos próximos meses é a revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), mais conhecida como Lei de Zoneamento. A minuta mais recente foi apresentada na sexta-feira, 4, pela Prefeitura, porém o texto ainda passará por audiências públicas e redação final antes de ser enviado à Câmara, o que deve possivelmente ocorrer entre o fim de agosto e setembro.

O texto proposto muda novamente a conceituação do que é vila, para permitir essa classificação também para casas que não são geminadas e com apenas um lote fiscal. Por outro lado, diz que o reconhecimento de um conjunto como tal deve ser analisado “caso a caso” pelo “órgão municipal competente”, sem especificar se seria a CTLU.

A minuta mantém a determinação da nova lei do Plano Diretor de que vilas reconhecidas como tal não podem virar eixo de verticalização mesmo quando perto de metrô e trem. Nesses casos, elas serão consideradas Zonas Predominantemente Residenciais, onde o limite de altura para novas construções é de 10 metros. O texto também mantém o veto para que lotes de uma vila sejam unidos a outros de fora do conjunto.

Foi retirado o trecho da minuta anterior que liberava o “remembramento” da área de uma vila a terrenos vizinhos se fosse totalmente demolida. Essa possibilidade é especialmente atrativa ao mercado imobiliário, que costuma unir lotes para viabilizar novos empreendimentos.

Por outro lado, a Prefeitura apontou anteriormente que esse entendimento já é aplicado no processo de licenciamento. “Se não houver impedimento da legislação de preservação para demolição das edificações da vila, ela deixa de existir com a demolição das edificações que a compõem, não cabendo a aplicação das restrições”, justificou em maio, em nota.

Processos de tombamento aguardam decisão há quatro anos

Especialistas ouvidos pelo Estadão avaliam que uma minoria das vilas é considerada patrimônio cultural. E, quando isso ocorre, estão localizadas no centro. Os pesquisadores defendem a realização de um inventário desses conjuntos e a discussão sobre novas proteções.

Professora na USP, a urbanista Rosana Helena Miranda diz que as vilas tiveram um papel significativo na história da formação de São Paulo, especialmente por receberem a população operária durante a industrialização e crescimento da cidade. Para ela, a preservação é importante para manter essa memória e esse tipo de referência de modo de vida, que é minoritário hoje. “São Paulo está virando uma cidade sem rosto.”

Ela destaca que as vilas têm características que hoje praticamente não são mais reproduzidas em empreendimentos imobiliários. “A qualidade de desenho é muito melhor do que se tem hoje. As vilas eram construídas com uma preocupação com o embelezamento da cidade.”

Na prática, contudo, até mesmo os pedidos de tombamento em aberto enfrentam demora. Ao menos quatro vilas estão com a solicitação em tramitação no Município desde 2019.

Esses processos foram abertos após mobilização popular contra demolições que repercutiram à época. Sem uma avaliação final, os quatro conjuntos estão temporariamente tombados, mas sem o acesso a incentivos para a preservação.

Um dos casos é o do conjunto de sobrados na Avenida Conselheiro Rodrigues Alves, na Vila Mariana, na zona sul. A mobilização de moradores expulsos após a venda das casas conseguiu barrar a demolição em abril de 2019, porém o estudo de tombamento aberto não tem previsão de votação neste ano.

Outro estudo de tombamento iniciado em 2019 diz respeito às chamadas Vilas João Migliari, duas no Belém e uma no Tatuapé. O processo foi aberto após uma mobilização popular, quando a maior parte do conjunto do Tatuapé já estava demolido.

Hoje, um supermercado e estacionamento ocupam grande parte do terreno. As cinco casas restantes (de um total de 60) foram esvaziadas pelo novo proprietário após os locatários serem expulsos para a demolição. Os atuais donos contestam o valor cultural da vila e defendem o arquivamento do pedido de tombamento.

Nesse caso, a decisão final foi adiada diversas vezes ao longo de 2022 e deste ano. Está remarcada para a esta segunda-feira, 7, e, por enquanto, não houve indicativo de que mudará novamente de data.

Em nota, a Secretaria Municipal de Cultura disse que o “tempo de análise das solicitações envolvendo abertura de processo de tombamento está relacionado à complexidade dos temas, muitas vezes com documentação escassa”. Também respondeu que o estudo sobre o conjunto da Vila Mariana tem conclusão para este ano e destacou que a decisão sobre as Vilas João Migliari está prevista para o dia 7.

Diretor adjunto de Ação Regional do Instituto de Arquitetos do Brasil em São Paulo (IAB SP) e pesquisador do tema, o urbanista Lucas Chiconi defende que planos regionais e de bairros ajudariam a identificar as vilas e outros conjuntos que deveriam ser preservados, pelo valor que trazem à cidade. ”Faltam muitos dados, estudar mais áreas da cidade.”

Ele é o responsável pelo pedido de tombamento das Vilas João Migliari e defende um olhar de valorização do patrimônio para além dos bairros centrais. Avalia que os quatro anos para decisão prejudicam a manutenção dos imóveis, visto que o proprietário atual não quer preservá-los, mas demoli-los.

“O tempo vai passando e as construções ali não têm manutenção. A culpa é da morosidade e do proprietário, que não dá uso”, diz. Antes da venda, as casas da vila eram utilizadas como estabelecimentos comerciais e de serviços e como moradia e estavam em bom estado de conservação, segundo Chiconi.

Já a Voga Empreendimentos argumenta que a vila foi descaracterizada com a demolição da maioria das edificações. Também tem argumentado que os remanescentes não têm “relevância estética ou arquitetônica” e cita um abaixo-assinado com 1,5 mil apoiadores à demolição.

Como está a procura por casas de vila para aluguel e compra?

Há uma variedade de perfis de moradores de vilas. Em distritos menos valorizados, como o Brás, elas são residência e espaço de trabalho de uma população de menor renda. Por outro lado, em bairros nobres – como Pinheiros, Jardins e Perdizes – são disputadas por compradores e locatários.

Um levantamento do Zap+ feito a pedido do Estadão mostra que a raridade de oferta em São Paulo. De janeiro de 2021 a junho de 2023, cerca de 1% dos anúncios de locação e 0,4% de venda era de vilas.

Isso ocorre em um contexto em que praticamente não se constroem mais novas vilas. Consultora e arquiteta Mariana Bressane, do escritório Arquitetura Legal em São Paulo, diz que esse tipo de construção não é mais tão atrativa para o mercado quanto outras opções. “Não são interessantes do ponto de vista comercial hoje em dia. Até pelo custo de metro quadrado, a necessidade de garagem, de lazer ”

Mesmo assim, há até imobiliária e corretores especializados nesse tipo de imóvel, com uma variedade de valores anunciados. Na Vila Maria, na zona norte, há oferta de casa de vila de 70 m² por R$ 319 mil, enquanto uma de medida semelhante (80 m²) chega R$ 590 mil no Bosque da Saúde, na região sul.

Em bairros mais valorizados, principalmente na zona oeste, grandes casas de vila são vendidas por alguns milhões, como uma de 210 m² na Vila Olímpia por R$ 3,2 milhões. O valor mais alto encontrado pela reportagem em um anúncio de casa de vila foi de um imóvel de 400 m² por R$ 8,2 milhões, em Perdizes. O entendimento de vila nos anúncios nem sempre é equivalente ao que é assim considerado pelo poder público.

Corretora na Refúgios Urbanos e administradora de um perfil de rede social especializado em vilas paulistanas, Melanie Graille conta que a cidade tem muitos “amantes de vilas”. “A vila é objeto de desejo dos paulistanos que querem viver em casas. Tem uma romantização, como um lugar de convivência. Muita gente sonha em morar em vida”, afirma.

Entre os elementos que atraem esse público, está a possibilidade de morar em casas em bairros centrais, misturando a proximidade de tudo a um estilo de vida de maior convívio em comunidade e contato ao ar livre. Isso se alia também à maior restrição de acesso da rua e consequente incremento na sensação de segurança.

A corretora diz que uma parte da procura é uma consequência da pandemia. Isso porque uma a parte das pessoas que foram morar em casas querem continuar nesse tipo de imóvel mesmo com o retorno da rotina na cidade e do trabalho presencial. Nesse cenário, as vilas são opções por manter esse tipo de vida e estarem principalmente em bairros mais centrais. “Com o aumento da demanda e diminuição (de opções), faz com que esses valores subam”, destaca.

Entre o público que atende, na zona oeste, ela percebe a predominância de casais que têm ou planejam ter um filho. “A vila tem uma coisa meio mágica, quando abre o portão parece que entrou em outro lugar dimensão, em que se vê quase como se estivesse longe de São Paulo. É um refúgio urbano.”

Como funciona a restrição de acesso em vilas? E o que é projeto que pode ampliá-la?

A Lei 16.439/16 e o posterior decreto de regulamentação permitem que vilas, ruas sem saída e demais vias “sem impacto no trânsito” instalem portões, cancelas e equipamento semelhante para a restrição de acesso entre as 22 e as 6 horas, mediante autorização municipal. O fechamento não é permitido em locais que tenham praças e equipamentos públicos, como creches e postos de saúde, ou se tiver “reflexos negativos ao tráfego de veículos”.

A restrição somente é autorizada pela Prefeitura mediante anuência de ao menos 70% dos proprietários de imóveis residenciais e de todos os donos de estabelecimentos comerciais e de serviços do local. O acesso deve ser liberado para pedestres durante o dia, com uma largura mínima de 1,2 metro, e não é permitido exigir documentos de identificação.

O entendimento de vila dessa lei é de “conjunto de lotes destinados exclusivamente à habitação, cujo acesso se dá por meio de uma única via de circulação de veículos, a qual deve articular-se em único ponto com uma única via oficial de circulação existente”.

A lei foi promulgada pelo então prefeito Fernando Haddad (PT) em 2016. A mudança foi instituída dois anos após o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) considerar inconstitucional a liberação para o fechamento instituída por meio de propostas de vereadores, não da Prefeitura.

Desde 2016, projetos foram apresentados na Câmara para tornar essa lei mais restritiva, como para ampliar o horário de restrição. O mais recente foi aprovado em primeira discussão em uma votação simbólica na mesma sessão em que foram votadas outras 34 propostas de vereadores, em maio. Na ocasião, a proposta passou batido pelo debate público e teve oposição exclusivamente da bancada do PSOL.

De número 12/23, o projeto de lei é de Thammy Miranda (PL), em coautoria de Sandra Santana (PSDB). Na justificativa, o vereador afirma que a motivação foi aprimorar a legislação vigente, que define como “ambígua”, porque estaria gerando “vários conflitos, questionamentos judiciais e divergência de entendimentos e interpretação” do texto legal.

“É preciso lembrar que a cidade cresceu muito nas últimas décadas, portanto, há necessidade de permitir uma maior flexibilização dos critérios de autorização da restrição de circulação em ruas com baixo impacto de trânsito local e em quadras fiscais distintas”, destacou.

A proposta permite a restrição de acesso quando há praças e equipamentos públicos, desde que não proíba a entrada da população e tenha autorização da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET). Também libera a instalação de portões e similares na parte da calçada, não apenas do leito carroçável. Além disso, troca o termo “ruas sem impacto no trânsito local” por “ruas com baixo impacto”, o que pode ampliar o número de espaços contemplados pela lei.